【明理案例||付少天】出租房屋遇政府征收,补偿款如何分配?
作者:超级管理员   时间:2023-06-05 09:58:07  来源:betway88  

现如今,不管是为了生活居住还是生产经营,越来越多的人选择租赁房屋居住或者租用厂房用于生产经营。时间一久,这些租赁的房屋可能会遇到征收问题,承租人也就会面临一个比较棘手的问题,那就是拆迁补偿款应当如何分配?因此,当租赁房屋遇上征收时,承租人与出租人之间多多少少会产生一些利益纠纷。下面结合本所付少天律师办结的一起因租赁合同关系引发的拆迁补偿款案件与大家浅析一下相关问题的思考。


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【案情简介】

A商贸公司与B实业公司签订了一份《厂房租赁合同》,约定将位于赣州市经济开发区xx路厂房出租给A商贸公司,用于加工制作车间、产品展示厅使用,约定租期自2015年4月至2020年4月,但对于拆迁问题,合同未做约定。合同签订后,为改善经营环境,A商贸公司在租赁期间花费150余万元对该厂房重新进行了装修。2018年上半年,出租方B实业公司突然告知A商贸公司厂房要被政府征收,需终止此前签订的《厂房租赁合同》,并要求马上腾空并交还该厂房。且出租方B实业公司坚称,作为该厂房产权所有人,包括停产停业及装修等全部征收补偿款应归B实业公司。


【本案焦点】

租赁期间厂房被政府征收,停产停业及厂房装修等补偿款该如何分配?


【律师观点】

房屋租赁期间遇到拆迁,双方签订的租赁合同是具有法律效力的,可以要求安置费用补偿和装修补偿,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,只要有合法有效的租赁合同、相关营业执照或证件证明材料,证明房屋是营业性用房和合法经营,即可获得因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业的损失。


根据公平原则,在租赁合同未到期的情况下,承租人亦对被征收房屋享有相关权益,有权依据其与出租人之间的房屋租赁合同关系取得相应的征收补偿款项。


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对于承租人应得的补偿款项,应根据双方签订的《租赁协议》以及各项补偿项目的性质综合认定。一般包括以下几项:

1、搬家补助费

如果涉案房屋被征收时租赁期限尚未届满,征收行为导致承租人须将涉案房屋内用于经营的相关设施、设备等进行转移,并因此产生搬家费用,则房屋的搬家补助费原则上应归搬家费的实际支付人即承租人所有。


2、停产停业损失补助费

如果涉案房屋属于经营性用房,以租赁为主要用途,门面被征收后,承租人客观上遭受了相应的停产停业损失,理应获得停产停业损失补偿。


3、装饰装修补偿费

对于装饰装修补偿费用,应区别能否拆除,对于能拆除的,可以由承租人自行搬离。对于已经与租赁物形成一体的,如果合同尚未到期,那么承租人有权向出租人主张该部分补偿款项。如果合同到期后遭遇拆迁征收,原则上该部分物品已归出租人所有,除非双方有特别约定。


4、租金

对于未到期的租金,承租人可向出租人主张退还该部分费用。其余费用,如双方无特殊约定,应归出租人所有。

房屋被征收实际上会影响到承租人对房屋的使用,承租人会遭受一定的经济损失,特别是用于生产经营的承租人其所遭受的损失与拆迁有直接的利害关系,承租人应当有权获得适当补偿。


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【律师工作】

本案耗时三年多,作为原告方A商贸公司的代理人,付律师为更好地维护当事人的利益,尽心尽力地运用自身专业的法律知识及能力,经过了仲裁、一审民事诉讼、反诉、发回重审、二审民事诉讼多个阶段。一审阶段已经为当事人A商贸公司争取到了101万元的装修补偿与11万元的停产停业损失,基本达到了当事人的诉求,在经过对方上诉,发回重审阶段补充了增加构筑物、不可搬迁机器类设备、存货搬迁费用、办公生活用具等费用共计10.2万元补偿的诉讼请求,也得到了法院的支持。具体过程如下:


[仲裁阶段]

首先,在付少天律师的帮助下,A商贸公司于2019年1月向赣州市仲裁委员会申请仲裁,经开庭审理,作出同意解除租赁双方签订《厂房租赁合同》的裁决;因涉及政府征收行为,且双方就政府征收应当支付的停产、停业、装修等各项征收补偿收益未达成仲裁协议,对于该项仲裁请求未予受理。


[一审判决]

由于仲裁诉求未得到受理,A商贸公司向赣州市经开区法院提出诉讼请求。

2020年1月赣州市经开区法院作出判决:

1.因政府征收而为此支付的装修补偿款101万余元归原告A商贸公司所有。

2.因政府征收而为此支付停产停业损失11万余元归原告A商贸公司所有。


[上诉阶段]

经过法院判决,原告A商贸公司的诉求得到了法院的支持。该案件却并未就此结束,B实业公司不服一审判决,于2020年9月向赣州市中级人民法院提出上诉。


[重审阶段]

赣州市中级人民法院裁定撤销赣州经开区法院一审判决,发回赣州市章贡区法院重审。

其次,付律师为了当事人利益着想,A商贸公司则增加了补偿构筑物、不可搬迁机器类设备、存货搬迁费用、办公生活用具等费用共计10.2万元诉讼请求。


赣州经开区法院于2021年12月作出判决:

1.基础装修补偿款22.3万元由B实业公司向A商贸公司支付、二次装修款79.2万元由本案第三人配合A商贸公司办理领款手续;

2.停产停业损失补偿11.4万元归B实业公司所有;

3.构筑物、不可搬迁机器类设备、存货搬迁费用、办公生活用具等费用共计10.2万元归A商贸公司所有,由B实业公司向A商贸公司支付。


[二审阶段]

B实业公司对重审判决依旧不认可,并再次向赣州市中级人民法院提起上诉。

二审中原被告双方均未提交新的证据,本案争议的焦点为:基础装修补偿款22.3万元、二次装修补偿款79.2万元如何分配的问题。对此,赣州市中级人民法院作出了详细解释,最终,赣州市中级人民法院2022年4月作出驳回上诉,维持原判的终审判决。


【律师心得】

本案历时三年多,经过了仲裁、一审民事诉讼、反诉、发回重审、二审民事诉讼多个程序,也倾注了大量的时间和精力,其经历时间之长,程序之复杂,比较考验律师的耐心和细心,最终帮助当事人依法取得了因政府征收而为此支付的装修补偿款101万余元和构筑物、不可搬迁机器类设备、存货搬迁费用、办公生活用具等费用补偿10.2万元。

在实践中,很多拆迁案例是关于房东和承租人之间的承租关系纠纷,这种现象普遍存在,对于属于承租人的份额,所有权人领取补偿款后仍应给予承租人。出租人与承租人拟定租赁合同时,应当充分考虑到不可抗力因素及政府征收等因素所导致合同需提前终止情况下的条款约定,清点附属物和需要搬迁的物品,依法进行评估补偿,从而达到减少争议,规避风险的目的。作为一名法律人,我也抱着办好每一个案件,不负当事人所托的态度去核查案件事实,相信一定可以维护当事人的合法利益,也唯有踏踏实实办好每一起案件,方是传播诉讼正能量的正道。


【案例索引】

《赣州欧韵纺织品有限公司与赣州胜华涂料有限公司租赁合同纠纷》【(2019)赣0791民初1189号】

《赣州胜华涂料有限公司、赣州欧韵纺织品有限公司租赁合同纠纷》【(2020)赣07民终2225号】


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【相关规定】

●《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条第一款、第二十二条、第二十三条

●《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定

●《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条

● 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第七条

● 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(三)第十九条、第二十二条


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2022年12月,该案当事人为付少天律师送上一面“正义的守护者、人民的好律师”的锦旗,谨以此表示对付少天律师专业能力的认可及感谢!


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付少天律师

TEL:18070107010



担任职务:betway88_必威官网登录高级合伙人、市律协刑事法律专业委员会副主任。江西理工大学应用科学学院外聘法学教师、赣州市仲裁委员会仲裁员、江西省人民政府采购库专家成员、赣州市物业管理专家成员。曾与中央电视台12频道法律讲堂主讲人、北京市著名律师陈露共同代理亿元大案,并担任北京光线传媒集团上市公betway88务专员,现为及二十余家企业、政府部门常年法律顾问,


专业领域:商务谈判、合同审查起草、法律风险把控、刑事案件的处理。


服务经历:执业期间,付少天律师还担任过章贡区应急管理局、赣州国税、赣州电信、赣州国际企业中心、赣州上饶商会、赣州鄱阳商会、民生银行赣州分行、九江银行赣州分行、赣州正大集团、定南建筑工程集团、江西高速公路投资集团赣州管理中心、江西燕兴物业、赣州久治物业、赣州港源物业、赣州恒仁物业、赣州恒瑞物业、中海宏洋物业赣州分公司、赣州中创置业、赣州鸿绅商管、赣州恒盛地产、赣州锐安实业、江西品米科技、赣州千峰机电、赣州安立信投资、江西威斯登保安、赣州公安消防支队特勤中队、赣州威盾保安、南康亿龙保安、南康金汇集团等百余家企业、政府或部门的常年法律顾问。期间,还多次应邀参加了江西电视台晚间800、赣州电视台生活一线、赣州晚报民生热线等媒体栏目记者专访,同时公开发表各类法律文章六十余篇。


服务宗旨:“专业、诚信、严谨、高效”,主要擅长各种商务谈判、合同审查起草、法律风险把控、法庭辩论和刑事案件的处理。


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